Lorsqu’une SCI vend un immeuble, le rôle du comptable dépend d’abord du régime fiscal de la société. À l’impôt sur le revenu, les associés supportent généralement l’imposition sur leur quote-part ; à l’impôt sur les sociétés, la SCI paie elle-même l’impôt.
Cette différence modifie le calcul, les documents à transmettre et le coût d’une cession immobilière. Avant de signer, il faut donc rapprocher les comptes, le prix de vente et le prix d’acquisition, puis vérifier le traitement applicable.
À retenir :
- Régime fiscal déterminant pour le calcul de la plus-value immobilière
- Amortissements comptables réduisant la valeur nette comptable à l’IS
- Abattements de détention réservés au régime des particuliers à l’IR
- Formalités déclaratives différentes selon la vente du bien ou des parts
Plus-value immobilière en SCI : calculer selon le régime fiscal
Le régime fiscal fixe la méthode de calcul et désigne le contribuable concerné. Pour un même immeuble, l’écart entre la valeur d’achat corrigée et la valeur comptable peut changer fortement le résultat taxable.
SCI à l’IR : prix d’acquisition, frais et durée de détention
À l’IR, la SCI relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le notaire établit le calcul lors de la vente, tandis que chaque associé déclare la part correspondant à ses droits dans la société.
La base tient compte du prix de vente, diminué des frais de cession admissibles, puis du prix d’acquisition corrigé. Certains frais d’achat et travaux peuvent être retenus selon les règles applicables, avec justificatifs ou forfaits autorisés.
Selon le Code général des impôts, l’abattement pour durée de détention conduit à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans. L’exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans, selon un calendrier distinct.
Les principaux éléments à réunir avant la vente sont les suivants :
- Acte d’acquisition et justificatifs du prix payé
- Factures des travaux susceptibles d’être retenus fiscalement
- Frais de cession et décompte du notaire
- Date d’acquisition et répartition des parts entre associés de SCI
SCI à l’IS : amortissements et valeur nette comptable
À l’IS, le comptable compare le prix de cession à la valeur nette comptable du bien. Celle-ci correspond à sa valeur inscrite en comptabilité, diminuée des amortissements pratiqués, selon les règles comptables applicables.
Par exemple, si un immeuble acquis 300 000 euros a fait l’objet de 100 000 euros d’amortissements, sa valeur nette comptable est de 200 000 euros. Une vente à 350 000 euros produit alors un écart comptable de 150 000 euros avant ajustements et frais éventuels.
Selon les règles de l’impôt sur les sociétés, le taux réduit de 15 % peut s’appliquer jusqu’à 42 500 euros de bénéfice sous conditions ; le taux normal est de 25 %. Il n’existe pas d’abattement immobilier lié à la durée de détention dans ce calcul.
| Point comparé | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Base de calcul | Prix d’acquisition corrigé | Valeur nette comptable |
| Amortissements du bien | Non déduits de la base immobilière | Réduisent la valeur comptable |
| Durée de détention | Abattements applicables | Pas d’abattement de détention |
| Redevable initial | Associés selon leurs droits | Société |
