Le bulletin officiel précise comment la durée de détention réduit la plus-value immobilière imposable lors de la vente d’un bien autre que la résidence principale. Le barème distingue l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux, qui n’atteignent pas leur exonération totale au même moment.
En 2026, ces règles restent un repère utile avant une cession immobilière, notamment pour déterminer si quelques semaines d’attente changeraient le calcul. Le tableau des abattements ci-dessous reprend les taux cumulés et les principales étapes à contrôler.
A retenir : le barème des abattements immobiliers
- Décompte fondé sur les années révolues entre les actes authentiques
- Exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans
- Exonération des prélèvements sociaux après trente ans
- Résidence principale exonérée sous réserve de sa réalité effective
Tableau officiel de l’abattement selon la durée de détention
Ces deux grilles expliquent pourquoi une même vente peut être exonérée d’impôt sur le revenu tout en restant soumise aux prélèvements sociaux. Selon le bulletin officiel des finances publiques, la réduction commence au-delà de la cinquième année de détention.
Les taux cumulés pour l’impôt et les prélèvements sociaux
Le tableau présente des taux cumulés, et non des réductions annuelles à additionner au moment de la vente. Les abattements réduisent chacun leur propre assiette avant l’application des taux de 19 % et 17,2 %.
Durée révolue
Abattement impôt sur le revenu
Abattement prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans
0 %
0 %
6 ans
6 %
1,65 %
10 ans
30 %
8,25 %
15 ans
60 %
16,50 %
21 ans
96 %
26,40 %
22 ans
100 %
28 %
25 ans
100 %
55 %
30 ans
100 %
100 %
Les paliers d’exonération fiscale à retenir
De la sixième à la vingt-et-unième année, l’abattement annuel atteint 6 % pour l’impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux. La vingt-deuxième année complète l’exonération d’impôt, tandis que les prélèvements sociaux diminuent ensuite de 9 % par an.
Pour un propriétaire proche d’un anniversaire d’acquisition, cette différence peut justifier une simulation avec le notaire avant de fixer la date de signature. Le décompte des années révolues rend donc la date de l’acte déterminante.
Calculer la plus-value immobilière avant la cession
Après les taux, le calcul dépend de la plus-value brute et de la durée réellement acquise au jour de la vente. Selon impots.gouv.fr, la déclaration de plus-value immobilière s’appuie notamment sur les formulaires dédiés à la cession.
La date de détention et les années révolues
La période se calcule de date à date, entre l’acte authentique d’acquisition et l’acte authentique de vente. Un compromis signé avant le seuil annuel ne suffit pas si l’acte définitif intervient avant l’anniversaire correspondant.
Selon le BOFiP, le calcul de la durée suit les règles propres à la nature de l’acquisition. Pour une succession, la date du décès constitue le point de départ indiqué dans les données fiscales fournies, contrairement à la date ultérieure du partage.
Les vérifications utiles avant de transmettre le dossier au notaire :
- Retrouver les dates des actes authentiques d’acquisition et de vente
- Déterminer le nombre exact d’années révolues
- Vérifier si le bien relève d’une exonération spécifique
- Comparer les deux assiettes après abattement
Les éléments qui réduisent la plus-value brute
La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession retenu et le prix d’acquisition corrigé selon les règles applicables. Les frais d’acquisition et certains travaux peuvent majorer le prix d’achat, sous conditions et avec justificatifs lorsque le calcul réel est choisi.
Élément examiné
Traitement à vérifier
Prix d’acquisition
Prix figurant dans l’acte d’achat
Frais d’acquisition
Frais réels ou forfait prévu par les règles fiscales
Travaux
Dépenses éligibles, justificatifs ou forfait applicable
Prix de cession
Prix de vente corrigé des frais admis
Le choix entre frais réels et forfaits peut modifier la base taxable avant même l’application de l’abattement. Il faut aussi éviter de déduire deux fois des travaux déjà imputés sur des revenus fonciers.
Exonérations et vérifications de fiscalité immobilière
Le barème ne s’applique pas de la même manière à toutes les ventes, car certaines situations ouvrent droit à une exonération particulière. Selon le site officiel de l’administration fiscale, la vente de la résidence principale bénéficie d’un régime spécifique, sous réserve que le logement corresponde effectivement à cette situation.
Résidence principale et autres régimes dérogatoires
La résidence principale peut être exonérée sans attendre les seuils de vingt-deux ou trente ans, contrairement à un logement locatif ou une résidence secondaire. D’autres exonérations existent sous conditions, notamment pour certaines cessions ou certains profils de vendeurs.
Une exonération exceptionnelle ne doit toutefois pas être présumée à partir du seul lieu de vente ou du statut du propriétaire. Le notaire peut vérifier les critères applicables à la situation précise et à la date de cession.
Les points à contrôler avant d’arrêter le calendrier de vente :
- Occupation effective du logement comme résidence principale
- Éventuelle éligibilité à une exonération distincte du barème
- Majoration documentée du prix d’acquisition
- Montant de plus-value susceptible d’entraîner une surtaxe
Simuler le montant dû avant la signature
Imaginons un bien détenu quinze années révolues : l’abattement cumulé atteint alors 60 % pour l’impôt et 16,50 % pour les prélèvements sociaux. Ces taux s’appliquent à des bases distinctes, ce qui interdit de calculer une seule réduction globale.
Une simulation doit intégrer le prix corrigé, les justificatifs disponibles, les deux barèmes et les exonérations éventuelles. Cette préparation permet de comparer une vente immédiate avec un report, sans supposer qu’attendre soit toujours financièrement préférable.
Source : Direction générale des finances publiques, « Plus-values imposées », impots.gouv.fr ; BOFiP, « RFPI – Plus-values immobilières – Détermination de la plus-value imposable », BOI-RFPI-PVI-20-20.
