Lorsqu’un propriétaire vend une résidence secondaire avec un gain, le trésor public peut percevoir un impôt sur la plus-value immobilière, prélevé lors de la vente immobilière par le notaire.
Le montant dépend du prix corrigé, de la durée de détention et des exonérations applicables ; comprendre ces éléments permet d’anticiper le recouvrement de l’impôt et de préparer sa déclaration fiscale.
A retenir : la plus-value immobilière sur résidence secondaire
- Imposition distincte de la résidence principale, sauf exonération applicable
- Taux de base combiné de 36,2 % avant abattements
- Exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans
- Exonération totale après trente ans de détention
Calcul de la plus-value immobilière et frais retenus
Après avoir distingué le bien vendu de la résidence principale, il faut établir le gain taxable à partir des sommes réellement retenues par l’administration.
Prix de cession et prix d’acquisition corrigé
Selon Service-Public.fr, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé des frais admissibles.
Le prix de vente peut être diminué de certains frais de cession, tandis que les frais d’achat et certains travaux augmentent le prix d’acquisition retenu.
Par exemple, un vendeur qui a acheté un logement 150 000 euros et le revend 280 000 euros doit d’abord documenter ses frais et travaux admissibles.
Des justificatifs manquants peuvent limiter les sommes retenues ; certains forfaits existent sous conditions, notamment pour les frais d’acquisition et les travaux après cinq années de détention.
Pièces utiles pour le calcul :
- Acte d’achat et justificatifs des frais d’acquisition
- Factures d’entreprises pour les travaux admissibles
- Mandat et facture des frais de vente
Exemple de calcul avant abattement fiscal
Dans cet exemple, supposons 14 000 euros de frais de vente, 11 250 euros de frais d’acquisition forfaitaires et 20 000 euros de travaux justifiés.
Le prix de cession net atteint alors 266 000 euros et le prix d’acquisition corrigé, 181 250 euros, soit une plus-value brute de 84 750 euros.
Ce résultat n’est pas encore le montant imposable : l’abattement fiscal pour durée de détention s’applique ensuite séparément à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Éléments du calcul illustré :
| Élément | Montant | Traitement |
|---|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € | Montant de départ |
| Frais de vente | 14 000 € | Déduits du prix de cession |
| Frais d’acquisition | 11 250 € | Ajoutés au prix d’achat |
| Travaux justifiés | 20 000 € | Ajoutés au prix d’achat |
| Plus-value brute | 84 750 € | Avant abattements |
Taux d’imposition et abattements selon la durée
Une fois la plus-value brute établie, la durée de détention module l’assiette imposable et distingue deux calendriers d’abattement.
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Selon la notice du formulaire 2048-IMM, une plus-value imposable relève d’un taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Le taux combiné atteint donc 36,2 % avant abattements ; une surtaxe peut également concerner certaines plus-values imposables supérieures à 50 000 euros.
Les taux ne s’appliquent pas nécessairement à la plus-value brute entière, car les abattements diffèrent selon la nature de l’imposition et les années de détention accomplies.
Repères des abattements applicables :
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à cinq ans | Aucun | Aucun |
| De six à vingt et un ans | 6 % par année | 1,65 % par année |
| Vingt-deuxième année | 4 %, puis exonération acquise | 1,6 % |
| De vingt-trois à vingt-neuf ans | Exonération acquise | 9 % par année |
| À partir de trente ans | Exonération | Exonération acquise |
Calendrier de vente et exemple de détention
Selon le Code général des impôts, le calcul des abattements se fonde sur la durée de détention déterminée selon les règles fiscales applicables à la vente.
Un vendeur proche de la vingt-deuxième année peut comparer le gain fiscal potentiel d’un report avec les coûts d’entretien, de crédit ou de conservation du logement.
Les années ne doivent pas être estimées au mois près sans vérifier les dates et les règles de décompte avec le notaire chargé du dossier.
La durée de détention fournit donc un levier important, mais certains cas particuliers peuvent modifier le calcul ou ouvrir une exonération distincte.
Exonération de plus-value et recouvrement de l’impôt
Au-delà des abattements liés au temps, plusieurs situations peuvent écarter l’impôt, tandis que le notaire organise généralement son paiement lors de la cession.
Exonérations applicables à une résidence secondaire
La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération, contrairement à celle d’une résidence secondaire, sauf si une condition particulière est remplie.
Une cession dont le prix n’excède pas 15 000 euros peut être exonérée ; d’autres dispositifs concernent notamment certaines premières cessions ou certains vendeurs sous conditions.
La première cession d’un logement peut notamment être exonérée si le vendeur remplit les conditions relatives à sa résidence principale et réemploie le prix dans l’achat d’un tel logement.
Les conditions étant précises, une exonération de plus-value ne doit pas être présumée sur la seule base de la situation personnelle du vendeur.
Vérifications avant la signature :
- Statut du logement et situation de résidence principale
- Prix de cession et éventuelle exonération applicable
- Dates d’achat, de vente et durée de détention
- Factures disponibles et travaux pris en compte
Notaire, déclaration fiscale et cas des LMNP
Lors d’une vente imposable, le notaire calcule généralement la plus-value, établit la déclaration correspondante et prélève l’impôt sur le prix versé au vendeur.
Selon la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits par certains loueurs en meublé non professionnels au régime réel sont réintégrés au calcul de la plus-value.
Cette évolution concerne les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, avec des exceptions pour certains logements situés en résidences-services étudiantes, seniors ou destinées aux personnes handicapées.
Pour un LMNP, une succession ou une vente impliquant plusieurs propriétaires, la vérification des pièces et du régime fiscal avant la promesse de vente évite les mauvaises surprises.
Sources : Service-Public.fr, « Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière » ; Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 ; notice du formulaire 2048-IMM.
